La Llei 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments d’habitatge recull els requisits que han de complir els nous contractes de lloguer d’habitatge habitual en les zones declarades per la Generalitat com a àrea de mercat d’habitatge tiba en matèria de renda. “Aquests són municipis o zones on no es disposi d’habitatge a preu assequible (tenint en compte el preu mig superior a la mitjana de Catalunya), on la càrrega econòmica per a l’inquilí sigui superior al 30% dels seus ingressos o on el preu de renda incrementat sigui 3 punts superior a l’IPC de Catalunya”, informa Montserrat Martín, advocada d’ARAG.

En aquesta norma no s’inclouen els contractes anteriors a 1995, els habitatges sotmesos a règim de protecció oficial, els habitatges ja inclosos en Fons d’habitatge de lloguer, els habitatges de caràcter assistencial, ni tampoc els habitatges de més de 150 m2. Sí que s’aplica als nous contractes de lloguer des de l’entrada en vigor de la llei i ha de pactar-se a l’inici del contracte sense que pugui superar l’índex de referència. Les actualitzacions de la renda es regulen pel que s’estableix en la Llei d’Arrendaments Urbans.

Per als lloguers que s’haguessin formalitzat en els cinc anys anteriors i que han de ser renovats, s’especifica que el nou contracte no pot superar la renda anterior més l’actualització d’IPC corresponent. “No s’aplicarà aquest criteri en els contractes ja formalitzats entre parents, els que s’hagin realitzat en habitatges exclosos de la llei o que finalitzi el seu règim especial”, explica Martín.

L’inquilí també pot reclamar a l’arrendador el que hagi pagat de més per la renda no limitada més l’interès legal incrementat en tres punts.

Quan l’arrendador amb un contracte formalitzat en els cinc anys anteriors tingui uns ingressos totals, inclosa la renda del lloguer, que no superen per 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya, només ha de limitar la renda segons la ja establerta. Si és inferior, podrà incrementar-la fins a l’índex de referència.

El contracte ha d’incloure com a annex el document que genera el sistema d’indexació de preus de lloguer. L’arrendador ha d’entrar en la pàgina web de la Generalitat i emplenar el formulari que s’indica perquè el sistema l’informi de l’índex de referència que ha d’aplicar.
L’arrendador pot proposar un increment de renda inicial respecte al de referència si en l’últim any ha realitzat obres de millora en l’habitatge que millorin la seva habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, tenint en compte el capital invertit sense les subvencions i ajudes públiques i aplicant els criteris establerts en la llei d’arrendaments urbans. De totes maneres, l’advocada d’ARAG, Montserrat Martín, adverteix, “si es fa un increment per millores no es pot pactar entre les parts quan l’habitatge reuneix tres dels següents requisits: ascensor, aparcament, habitatge moblat, calefacció o refrigeració, zones comunes, piscina, consergeria o vistes especials”. Aquest increment tampoc podrà ser superior al 5%. Una vegada passats cinc anys de vigència del contracte amb renda limitada, i si l’arrendador ha realitzat obres de millora, es pot incrementar la renda sense subjecció al límit de referència.

L’arrendador pot repercutir a l’inquilí amb pacte exprés en el contracte les despeses generals i serveis individuals. Ha de comunicar al gener les despeses de l’any anterior i retornar a l’inquilí l’excés que hagi pagat per aquests conceptes.

L’incompliment d’aquesta nova normativa suposa per a l’arrendador cometre infraccions les sancions de les quals poden anar de 3.000 euros a 900.000 euros.